Eiendomsreg in Orania

Orania het sedert sy herlewing as Afrikanerdorp van krag tot krag gegaan. ʼn Vervalle konstruksiekamp is in ʼn moderne dorp omskep en dienste word aan inwoners op ʼn hoë standaard gelewer. Die volgende grafieke wat die gemiddelde eiendomspryse en aantal inwoners van Orania aandui, vertel die verhaal[1]:

Groei soos hierdie in ʼn voorheen onbewoonde gebied sonder ʼn gevestigde ekonomie kom nie vanself nie; dit verg harde werk. Al die harde werk in die wêreld kan egter nie sukses behaal as dit nie op gepaste fondamente rus nie.

Een sodanige fondament is die rol van eiendomsreg. Private eiendomsreg isʼn uiters belangrike enjin van ekonomiese groei en is grootliks verantwoordelik vir die welvaart wat deur die Weste geskep is sedert die Renaissance.

Ook Orania maak daarop aanspraak dat hy hom beroep op die vrye mark en dit is duidelik uit bogenoemde grafieke dat Orania sterk groei, tog werk dinge nie heeltemal dieselfde in Orania as in ander dorpe in Suid-Afrika nie, hoofsaaklik omdat die dorpseiendom van Orania volgens die aktekantoor in Kaapstad aan Vluytjeskraal Aandeleblok (Eiendoms) Beperk behoort.

Hierdie artikel poog om die werking van die Aandeleblokskema op Orania te verduidelik en om ʼn paar misverstande wat die rondte doen uit te klaar.

Die geskiedenis van Vluytjeskraal Aandeleblok

Prof. Carel Boshoff skryf in sy biografie “Dis nou ek”, hoe Orania aanvanklik bekom is deur ondersteuners van die Orania Beweging in Desember 1990. Hy vertel op bladsy 385 dat daar donateurs gewerf is wat elkeen R25,000 bygedra het vir die koop van die plaas waarop die dorp deur Waterwese gebou was.

Hierdie donasies is gebruik om ʼn maatskappy met die naam Orania Bestuursdienste Eiendoms Beperk (OBD) in die lewe te roep en vir elke bydrae van R25,000 wat gemaak is, het die donateur ʼn aandeel ter waarde van R2,500 gekry en ʼn leningsbewys van R22,500.

OBD het hierdie geld gebruik om die plaas te koop. Die Direksie van OBD het ook besluit dat geen uitbetaling aan sy aandeelhouers of direkteure gemaak sal word nie en dat alle inkomste uit die verkope van eiendom op Orania vir die verdere ontwikkeling van Orania sal gaan.

Ten einde ʼn wettige manier te vind waarop Orania ontwikkel en as dorp bedryf kon word, het OBD met die destydse Administrateur van die Kaapprovinsie vergader. Op aanbeveling van die Administrateur is Orania ingerig as ʼn aandeleblokskema. Dit is bewerkstellig deur al die grond van Orania vanaf OBD oor te dra na ʼn nuwe maatskappy, Vluytjeskraal Aandeleblok Beperk (VAB) en OBD het in ruil hiervoor al die aandele in VAB gekry, asook ʼn lening wat die verskil was tussen die sigwaarde van die aandele en die waarde van die eiendom op daardie oomblik. Die volgende diagram verduidelik die stand van sake op daardie stadium:

Die werking van die Vluytjeskraal Aandeleblok:

VAB is ʼn geregistreerde Aandeleblokmaatskappy waarvan die werking gereguleer word deur die Wet op Beheer van Aandeleblokke, wet 59 van 1980. Hierdie vorm van eiendomsbesit en eiendomsontwikkeling dateer dus Orania vooruit en is ook op talle ander plekke gebruik, soos met die ontwikkeling van vakansie-eiendom aan die Natalse Suidkus, langs die Kromrivier naby Cape St. Francis en die bekende Mabalingwe private wildtuin naby die Waterberg.

Al die aandele in VAB word in blokke onderverdeel en elke aandeleblok word gekoppel aan gedeeltes van VAB se fisiese eiendom. Die eienaar van ʼn aandeleblok in VAB besit dan daarmee die eksklusiewe gebruik en voordeel van ʼn gedeelte van die eiendom wat aan sy aandeleblok gekoppel is. ʼn Aandelesertifikaat in VAB vervul dus ʼn soortgelyke funksie as ʼn titelakte.

Dit is belangrik om te verstaan dat eiendomsreg in bewaring gehou word deur bepaalde instellings. In Suid-Afrika hou die Aktekantoor van elke provinsie die eiendomsreg van eiendomseienaars in bewaring. Die Wet op Beheer van Aandeleblokke delegeer belangrike funksies van die Aktekantoor aan die Aandeleblokmaatskappy met betrekking tot die onderverdeelde eiendom van die Aandeleblokmaatskappy, soos om rekord te hou oor wie die onderverdeelde gedeeltes van die eiendom besit en om die vereistes vas te stel vir die verdere onderverdeling of saamvoeging van dele van daardie spesifieke eiendom. In Orania tree VAB op as die instelling wat die eiendomsreg van aandeelblokhouers in beskerming neem, volgens die vereistes van die Wet.

Soos in die grafiek hierbo aangedui, het OBD aanvanklik al die aandele in VAB besit. Namate eiendomme ontwikkel is, het OBD die aandeleblokke van daardie eiendomme wat hy in VAB besit het aan nuwe eienaars verkoop. So het OBD se aandeelhouding in VAB mettertyd al minder geword met elke verkoop van elke aandeelblok en is OBD se huidige aandeelhouding gelyk aan die eiendom op Orania wat nog ontwikkel moet word:

Saam met elke aandeleblok wat ʼn nuwe eienaar ontvang, ontvang hy of sy ook ʼn pro-rata gedeelte van OBD se aanvanklike lening aan VAB. Dit is belangrik dat nuwe eienaars moet weet dat die aandele wat hy in VAB het, sy bewys van eienaarskap is en dat daardie aandele nie opgebreek en herverkoop kan word nie, tensy sy onderliggende eiendom opgebreek en herverkoop word. Net so is die nuwe eienaar se gedeelte van die lening aan VAB gekoppel aan sy eienaarskap en is daardie lening nie terugbetaalbaar nie. Die nuwe eienaar kan dus nie na die Dorpskantoor gaan en vra dat die gedeelte van sy lening terugbetaal moet word nie.

Die nominale waarde van die aandele en die gedeelte van die leningsrekening wat aan daardie aandele gekoppel word, het dus geen spesifieke betekenis op hul eie vir so lank die Aandeleblokmaatskappy bestaan nie. Eers indien die Aandeleblokmaatskappy tot niet gemaak word, sal die nominale waarde van die aandele en die leningsrekening van belang word, want dit sal bepaal hoe enige opgehoopte winste van die Aandeleblokmaatskappy verdeel sal word tussen die eienaars.

Die regte van nuwe eienaars

Die nuwe eienaars sou in ʼn gewone maatskappy die risiko loop dat hulle wense deur die meerderheidsaandeelhouer, in hierdie geval OBD, geïgnoreer sou kon word en dat die meerderheidsaandeelhouer besluite sou kon neem wat hulle belange kon skaad.

Daar is egter bepaalde wette en kontrakte wat die aktiwiteite van die Aandeleblokmaatskappy beheer en die regte van nuwe eienaars in beskerming neem. Hulle is as volg:

• Die Maatskappywet bevat algemene, oorkoepelende bepalings vir die werking van maatskappye, ook maatskappye wat aandeleblokke bedryf.
• Die Wet op Beheer van Aandeleblokke bevat algemene, oorkoepelende bepalings vir die werking van aandeleblokskemas.
• Volgens die Maatskappywet, moet elke maatskappy (ook maatskappye wat aandeleblokke bedryf) ʼn Akte en Statute van Oprigting opstel wat die spesifieke bepalings vir die werking van daardie maatskappy daarstel.
• Die Koopooreenkoms wat bepaal hoe en wanneer ʼn persoon aandele kan bekom en wat die persoon daarmee kan doen.
• Die Gebruiksooreenkoms is ʼn ooreenkoms wat onderling deur die aandeelhouers van die aandeleblok met mekaar (insluitend OBD) en met die aandeleblok gesluit word. Hierdie dokument gee riglyne van hoe die aandeelhouers en die aandeleblok maatskappy teenoor mekaar moet optree in sekere omstandighede.
• Die Orania Grondwet is ʼn vrywillige ooreenkoms wat onderling tussen al die inwoners van Orania gesluit word en wat bepaal hoe inwoners (eienaars of huurders) teenoor mekaar sal optree in sekere omstandighede.

Van die belangrikste maatreëls in bogenoemde wat die nuwe eienaars beskerm is as volg:

• VAB kan slegs die Orania dorp verkoop met die instemming van die aandeelhouers by ʼn spesiale vergadering. Enige enkele aandeelhouer wat teen die besluit om die dorp te verkoop gekant is, kan volgens artikel 115 van die Maatskappywet die Hof vra om die voorgestelde verkooptransaksie te hersien en die verkooptransaksie mag dan eers voortgaan wanneer die hof sy goedkeuring gegee het.
• VAB kan slegs sy eiendom beswaar of lenings aangaan indien die nuwe eienaars dit goedkeur. Artikel 14 van die Wet op Beheer van Aandeelblokke bepaal dat 75% van die aandeelhouers, uitsluitend die Ontwikkelaar (dus slegs nuwe eienaars) so ʼn besluit moet goedkeur. Tans het VAB geen ander lenings as sy aanvanklike aandeelhouerslening van OBD af nie.
• Nuwe eienaars stel ʼn minimum van 2 direksielede aan volgens die Akte en Statute van VAB. In praktyk het Orania se nuwe eienaars die meerderheid van die Direksielede aangestel en stel OBD slegs 1 direksielid aan, soos aangedui in die notules van die jaarvergaderings van VAB.
• Volgens die Wet op Beheer van Aandeleblokke, moet die Direksie van VAB al die nodige versekeringspolisse uitneem wat die gewone aandeelhouers by ʼn aandeelhouersvergadering voorgeskryf het. Indien die direksie versuim om die versekeringspolisse uit te neem, is hulle persoonlik aanspreeklik vir die skade wat in die afwesigheid van die nodige versekering deur aandeelhouers gelei word. Bylaag A tot Koopkontrakte van Orania dui aan watter versekering deur die Dorpsraad uitgeneem word.

Waarom ʼn aandeleblok?

Soos reeds genoem is Orania se ontwikkeling en eiendomsreg gebaseer op die Aandeleblokskema nadat die Administrateur van die Kaapprovinsie OBD aandbeveel het om hierdie model te gebruik.

Benewens die feit dat ek nie persoonlik hierdie gesprek bygewoon het nie, was ek slegs 8 jaar oud toe hierdie onderhandelinge gevoer is en kan ek nie die redes van die Administrateur weergee oor waarom die Aandeleblokskema die beste model vir ontwikkeling is nie.

Ek kan egter wel ʼn vergelyking tref tussen die Aandeleblokskema en die alternatiewe vorme van eiendomsreg vir ʼn ontwikkeling, te wete voltitel en deeltitel. Die volgende tabel som die belangrikste verskille op wat vir die voortgesette ontwikkeling van Orania van belang is:

Uit bogenoemde kan gesien word dat die Wet op Beheer van Aandeleblokke belangrike bevoegdhede aan die direksie van die Aandeleblokmaatskappye gee. In Orania se geval staan die Direksie van VAB bekend as die Dorpsraad. Die Dorpsraad word tydens die Algemene Jaarvergadering aangewys as verteenwoordigers van aandeelhouers.

Die Dorpsraad beskik oor die vermoë om algemene heffings te hef vir munisipale dienste sonder dat BTW daarop betaal hoef te word. Die Direksie kan ook besluite neem wat Orania in staat stel om te ontwikkel.

Die nadeel van ʼn Aandeleblokskema is dat nie alle banke aandeleblokke as sekuriteit aanvaar nie. Die rede hiervoor is dat banke die bykomende administratiewe las het om ook die finansiële toestand van die Aandeleblokmaatskappy te oorweeg en dop te hou wanneer aandeleblokke as sekuriteit gehou word en die meeste groot banke verkies om dit nie te doen nie.

Daar is egter nie enige ander rede waarom aandeleblokke nie as sekuriteit kan dien nie, want die pandreg maak daarvoor voorsiening dat aandele as pand kan dien en daardeur sekuriteit vir ʼn lening kan vorm. Orania het van hierdie geleentheid gebruik gemaak om sy eie Koöperatiewe Bank op te rig wat onder toesig van die Reserwebank eiendomsontwikkeling op Orania finansier.

Die OSK Koöperatiewe Bank is ʼn belangrike rolspeler in die voortgesette groei van Orania omdat hy dit moontlik maak vir mense om met lenings eiendom in Orania te bekom.

Is alle eiendom in Orania deel van die Aandeleblok?

Hoewel alle dorpseiendom binne in Orania deel van die Aandeleblok is, is daar plaasgedeeltes rondom Orania beskikbaar wat as voltitel eenhede verkoop word. Aangesien daar nie dorpsontwikkeling op hierdie eiendomme voorsien word nie, is hulle nie huidiglik deel van die Aandeleblokskema nie.

‘n Laaste woord

Ek hoop dat hierdie artikel u sal help om eiendomsreg op Orania te verstaan. Eiendomsreg is egter ʼn tegniese en ingewikkelde onderwerp en hierdie artikel is nie bedoel as advies nie. Ek maak geen aanbevelings nie en dit is belangrik dat u advies bekom vanaf u professionele raadgewers wat u persoonlike omstandighede in ag sal neem alvorens u besluite neem wat u finansiële posisie mag beïnvloed.